Kralingen Midden

De hier opgenomen omschrijving is gebaseerd op de Toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermde stadsgezicht Kralingen Midden. Voor de oorspronkelijke toelichting wordt verwezen naar www.rotterdam.nl/monumenten; deze blijft het vertrekpunt voor het beschermingsbelang als onderdeel van de welstandstoets. Kralingen Midden wordt globaal ingekaderd door de Kralingse Plaslaan, de oostzijde van de Ypenhof, ’s-Gravenweg, Burgemeester Oudlaan, Honingerdijk zuidzijde, Voorschoterlaan westzijde, Oudedijk en Mecklenburglaan westzijde. Kralingen Midden kent een grote verscheidenheid en bestaat uit de gebiedstypen: Organisch ontwikkelde uitbreidingen, Vroege planmatige uitbreidingen, Stempel- en strokenbouw, Stedelijke villagebieden en Groengebieden. Het gebied kent een lange geschiedenis buiten Rotterdam, maar werd in de tweede helft van de negentiende eeuw door de stad opgeslokt.

Ontwikkelingsschets

Kralingen Midden ligt centraal in de stad, tussen de binnenstad en het Kralingse Bos. In 2006 is het gebied door het rijk aangewezen als beschermd stadsgezicht. Het gebied heeft een relatief groen karakter, met representatieve bebouwing. Deze karakteristiek komt voort uit de pre-stedelijke geschiedenis van Kralingen als zeventiende-eeuws buitenplaatsengebied.

De buitenplaatsen werden vanaf circa 1850 opgeslokt door stadsuitbreidingen. Op particulier initiatief verschenen er zowel luxe straten met villa’s en herenhuizen als lange, smalle straten met arbeiderswoningen, winkels en bedrijfjes, die min of meer als 'dienststraten‘ fungeerden. Daardoor heeft Kralingen Midden vooral na 1850 zijn huidige aanzien gekregen: een groene wijk met luxe bebouwing, in combinatie met dienststraten.

Het pre-stedelijke, agrarische verkavelingspatroon – lange kavels gescheiden door sloten, haaks op de Oudedijk en de ’s-Gravenweg (de ontginningsbasis, waarbij Kralingen van oorsprong een veengebied was met een grote veenplas en wat kleinere vennen) – is nog altijd herkenbaar. Het stratenpatroon bestaat daardoor in hoofdlijnen uit vrij lange, rechte straten aan weerszijden van de centrale as van Oudedijk –’s-Gravenweg. Waar de straten dicht op elkaar liggen, vooral bij de Oudedijk, wordt het straatbeeld gedomineerd door korte blokken met dus veel hoeken. In het groene gebied is bovendien nog een aantal oorspronkelijke poldersloten aanwezig, terwijl van de buitenplaatsen Honingen en Rozenburg de vijvers bewaard zijn gebleven. Op een deel van Rozenburg is een park aangelegd en tussen het Kralingse Bos en de Oostzeedijk is nog steeds een strook landgoederen te vinden, waar het groen overheerst, met daarin incidenteel bebouwing.

Centraal in de plattegrond is de kruising van de oost-westas Oudedijk –’s-Gravenweg en de noord-zuidas Kortekade-Hoflaan. Deze kruising, waaraan het oude dorp Kralingen is ontstaan, wordt ook wel de viersprong genoemd. Daarna zijn met tussenpozen in noord-zuidrichting een aantal straten gerooid die steeds in een keer werden bebouwd. Iedere straat heeft een heel eigen karakter, vanwege verschillen in woningtype (arbeiders-, middenstandswoningen en herenhuizen), bouwstijl en breedte en de inrichting van de straat. Rijk en arm wonen daardoor vrijwel naast elkaar.

Omdat de bouwstromen in omvang sterk van elkaar variëren, met bebouwing gerealiseerd in één of in verschillende bouwperiodes, soms aaneengesloten en soms vrijstaand, is de korrelgrootte van de bebouwing per straat verschillend en contrasteren de straten onderling sterk met elkaar. Per straat zijn bebouwing en profiel nagenoeg constant. Verschillen in het karakter van de straten zijn terug te voeren op verschillen in straatprofiel en bebouwing. In Kralingen komen drie typen straatprofielen voor: lanen met bomen in een middenberm, straten met voortuinen en bomen, en straten zonder groen.

De bebouwing kan onderling ook aanmerkelijk verschillen, afhankelijk van de bouwtijd en – in verband daarmee – de bouwstijl, en van de portemonnee van de opdrachtgever. In Kralingen komen veel verschillende bouwstijlen voor waaronder neo-classicisme, neo-renaissance, jugendstil, traditionalisme en overgangsarchitectuur, alsook een mengvorm van de genoemde stijlen. Omdat het karakter van het geheel voor een belangrijk deel door die bouwstijlen wordt bepaald, worden ze hier nader uitgewerkt.

Stedenbouwkundige en architectonische kenmerken

Vanwege de ruimtelijke verscheidenheid van Kralingen Midden zijn er in het beschermde stadsgezicht relatief veel gebiedstypen aanwezig. Het meest karakteristiek voor het aanzien van Kralingen Midden zijn de gebiedstypen organisch ontwikkelde uitbreidingen (de dienststraten), vroege planmatige uitbreidingen (de villaparken en de lanen) en stedelijke villagebieden. Daarnaast zijn er twee stadsparken en een sportcomplex die het groene karakter van de wijk versterken. In Kralingen Midden zijn acht verschillende deelgebieden te onderscheiden.

Per deelgebied wordt aan de hand van de in het deelgebied aanwezige gebiedstypen, dieper ingegaan op de voor het deelgebied kenmerkende karakteristieken en kwaliteiten, waarbij de meeste aandacht wordt besteed aan de deelgebieden die belangrijk zijn voor de karakteristieke uitstraling van Kralingen Midden. De gehanteerde indeling komt overeen met de indeling zoals die in het bestemmingsplan ‘Beschermd Stadsgezicht Kralingen’ wordt gehanteerd. Per deelgebied zijn de in dat gebied dominante bouwtypen en bouwstijlen aangegeven; stijlen die incidenteel voorkomen zijn dus niet apart in beeld gebracht.

Park Rozenburg

Park Rozenburg is in een keer verkaveld en aangelegd op basis van een vooraf opgesteld stratenplan. Naast luxe bebouwing omvat het gebied ook een park in landschappelijke stijl, dat een ruimtelijke verbinding creëert met de Kralingse Plas. Het stratenplan sluit aan op de (oudere) bebouwingslinten langs de Kortekade en de Oudedijk en is net als het park niet gebaseerd op de oorspronkelijk agrarische kavelstructuur. De straten hebben elk een gebogen vorm met daartussen driehoekige en trapeziumvormige bouwblokken.

De straten in Park Rozenburg hebben een rijweg in het midden en voortuinen aan weerszijden. Voortuinen en openbaar groen blijven ondergeschikt aan de bebouwing. De relatie tussen tuinen en park verloopt in de meeste gevallen via de achterkant van de huizen. In Park Rozenburg staan vooral grote, twee-onder-een-kapvilla’s en korte rijtjes woonhuizen in traditionalistische stijl, uitgevoerd in baksteen. De statige villabebouwing kent een grote plasticiteit in de hoofdvorm en spaarzaam aangebrachte, maar wel rijke, decoratie. In- en uitspringende baksteenvolumes en hoge, steile kappen zijn hier de bindende elementen. Kenmerkend zijn de alzijdigheid van de kappen met keramische pannen of leisteen, de gemetselde schoorstenen en de sterke ritmiek door erkers en kozijnen met roedeverdelingen, die vaak wit zijn geschilderd. Ondanks de grote glasvlakken vallen hierdoor geen ‘gaten’ in de gevels.

De herhaling van de robuuste hoofdvorm, de fijn onderverdeelde kozijnen en het materiaal- en kleurgebruik maken de verschillende villa’s tot een hecht ensemble. Langs de Rozenburglaan en de Julianalaan overheersen wat strakkere art deco en expressionisme als bouwstijl en is de gevel een intensief ‘bewerkt’ oppervlak, bestaand uit individuele panden in verschillende materialen, maar bijeengehouden door ritme en horizontale banden.

In dit deelgebied komen drie verschillende gebiedstypen voor: Groengebieden, Stedelijke villagebieden (langs de randen van het park) en Organisch ontwikkelde uitbreidingen (Rozenburglaan, Julianalaan en Mecklenburglaan). Deze drie gebiedstypen vormen samen een geheel en geven Park Rozenburg het karakter van een statige groene wijk.

Oudedijk, ’s-Gravenweg, Kortekade en Hoflaan

De Oudedijk en de ’s-Gravenweg vormen met de Kortekade en de Hoflaan de ruggengraat van Kralingen Midden. De straten volgen het pre-stedelijke kavelpatroon. In deze deelgebieden zijn als gevolg van de lange ontwikkelingsgeschiedenis veel verschillende bouwstijlen aanwezig. De viersprong wordt gezien als het centrum van het oude dorp Kralingen; beeldbepalend op deze plek is de kerk in ‘Waterstaatsstijl’ uit 1842, met de groene tuin eromheen.

Oudedijk-’s-Gravenweg is een oud lint, dat ondanks de drukke verkeersfunctie en het brede straatprofiel (inclusief trambaan) over het algemeen haar kleinschalige karakter heeft weten te behouden. Vorm en architectuur van de gebouwen in het gebied zijn zeer divers: korte bouwblokken, bebouwing met verspringende rooilijnen in bepaalde gevallen, vooral aan de noordzijde, bebouwing met voortuinen. Aan de ’s-Gravenweg staan nog enkele panden van vóór de verstedelijking (een bouwlaag met kap, vrij breed, symmetrisch). Latere bebouwing langs de Oudedijk-’s-Gravenweg is uitgevoerd in een zeer rijke of sobere neo-renaissancestijl, jugendstil, art deco en expressionisme. De panden zijn gepleisterd of uitgevoerd in schoon metselwerk, en vaak een combinatie van beide; ook de hoogte is wisselend (een tot drie bouwlagen). Vanwege de nog aanwezige karakteristieke kenmerken van een oud lint, valt Oudedijk-’s-Gravenweg onder het gebiedstype historische linten en kernen.

De Kortekade is een van de wegen van de viersprong, onderdeel van de structuur van het oude Kralingen. De straat is in de eerste helft van de twintigste eeuw getransformeerd van een dorpse straat naar een stedelijke straat, met aaneengesloten bebouwing in drie tot vier bouwlagen, zonder voortuinen. De Kortekade valt vanwege het stedelijke en niet planmatige karakter onder het gebiedstype organisch ontwikkelde uitbreidingen.

De Hoflaan was ooit de toegangsweg naar het slot ‘Honingen’. Het is een straat met grote bomen, diepe voortuinen en een dorpse, aan de pre-stedelijke situatie refererende sfeer. De hoogteverschillen tussen de straat en de naar de huizen aflopende tuinen (als gevolg van partiële ophoging) dragen daaraan bij. De voortuinen spelen een heel belangrijke rol in het straatbeeld en zorgen voor de groene sfeer. De bebouwing volgt aan weerszijden van de straat ongeveer dezelfde rooilijn. De panden zijn vrijstaand of bestaan uit kleine ensembles, behorend tot verschillende bouwperiodes en bouwstijlen. De bebouwing is heel divers en bestaat naast kleine landelijke huizen uit vrijstaande villa’s, statige rijtjes hoge herenhuizen en enkele moderne woonhuizen. De Hoflaan behoort tot het gebiedstype stedelijke villagebieden.

Voorschoterlaan, Avenue Concordia, Waterloostraat en Oostzeedijk

De Avenue Concordia en de Voorschoterlaan zijn twee herkenbare Kralingse lanen, met statige, aaneengesloten bebouwing zonder voortuinen. De lanen hebben een breed straatprofiel en in het midden een groene middenberm met aan weerszijden een bomenrij. Langs de twee lanen is een karakteristieke eenheid ontstaan doordat alle voorgevels zonder voortuin in dezelfde rooilijn zijn gebouwd; de panden hebben een rijke detaillering, een vergelijkbare gevelindeling en eenzelfde materiaalgebruik.

Aan de Avenue Concordia (1883) is rijke neo-renaissance bebouwing overheersend met topgevels, erkers en balkons. Bakstenen gevels worden geleed door sterk verticale gevelopeningen. De hoeken zijn expliciet vormgegeven door middel van afschuiningen, erkers, torentjes, en dergelijke. De hoofdgevel is als het ware de hoek om getrokken. Het horizontale witte lijnenspel van speklagen en lijsten lofwerk bindt de individuele panden aaneen. De straatwand is een intensief bewerkt oppervlak, met per pand verspringende deur- en raamopeningen en rijkelijk voorzien van deuromlijstingen, hoek- en sluitstenen, siermetselwerk en andere ornamentiek. De roedeverdeling van de vensters maakt dat er geen ‘gat’ in de gevel valt, ondanks de grote glasvlakken. In de later bebouwde Voorschoterlaan (1897) zijn de gevels wat eenvoudiger van uitvoering.

De Waterloostraat (1865) is een van de dienststraten van Kralingen en heeft in vergelijking met de lanen een veel steniger karakter. De straat sluit in bouwstijl aan bij de lanen, maar is duidelijk een stuk minder rijk uitgevoerd. Ook het straatprofiel is smaller en groen is er bijna niet te vinden. De bebouwing bestaat uit vrij eenvoudige samenhangende ensembles in sobere neo-renaissancestijl, met lange gevelwanden zonder voortuin of straatbomen. De kap ligt soms achter de topgevel, maar valt meestal – mede door de geringe breedte van de straat – buiten het zicht achter een rechte gootlijn. In de gevel wordt de geringe plasticiteit gevormd door de dakrand en de neggen in het gevelvlak. De Voorschoterlaan, de Avenue Concordia en de Waterloostraat behoren tot het gebiedstype Organisch ontwikkelde uitbreidingen.

Park Honingen, Essenlaan

Park Honingen is genoemd naar het in de zeventiende eeuw gesloopte slot ‘Honingen’. In de zeventiende en achttiende eeuw werden in dit gebied verschillende buitenplaatsen gesticht (onder meer voor de burgemeester van Rotterdam). Rond 1870 werd het gebied verkaveld in percelen voor de bouw van villa’s. In Park Honingen staan, behalve enkele traditioneel gebouwde landhuizen en -huisjes van vóór 1850, vooral neo-classicistische en jugendstil villa’s.

De panden zijn meestal witgepleisterd en soms uitgevoerd in schoon metselwerk. De neo-classicistische villa’s bestaan uit heldere, strakke volumes die duidelijk omkaderd zijn door lijsten en banden. Decoraties bestaan uit klassieke motieven (pilasters, zuilen, tympanen, balusters). Het gevelvlak wordt beëindigd door een zware kroonlijst. De daarachterliggende kap is ondergeschikt. De architectonische eenheid bestaat meestal uit een pand en soms uit twee. De jugendstil villa’s zijn vaak asymmetrisch van hoofdvorm met samengestelde kappen; ze zijn speels en springerig van karakter. Gevelvlak en dakvlak steken door elkaar heen. Deze villa’s bestaan eveneens uit metselwerk en stucwerk, maar zijn veel kleuriger uitgevoerd, in combinatie met tegeltableaus, horizontale banden van geglazuurde baksteen, natuursteen, siermetselwerk en andere decoraties.

Belangrijk element in de verkaveling vormen de grote en de kleine vijver, waarlangs de Vijverweg en de Vijverlaan zich slingeren. De oevers zijn groen ingericht; samen met het vele groen van de particuliere tuinen ontstaat een parkachtige sfeer. De westelijke oever van de grote vijver wordt gevormd door de achtertuinen en de achtergevels van de woningen aan de Hoflaan.

De Essenlaan heeft duidelijk een andere sfeer; het is een rechte laan met een symmetrisch profiel en een groene middenberm. De bebouwing is echter niet symmetrisch; aan de oostzijde staat een bijna aaneengesloten rij stedelijke woonhuizen, terwijl aan de overzijde losse woningbouw wordt afgewisseld met de achtertuinen van de percelen aan de Vijverlaan. Park Honingen grenst aan de Landgoederenzone, veelal met de achtertuinen van de woningen. Alleen via de Groene Wetering is er een ruimtelijke verbinding. Park Honingen en de Essenlaan behoren tot het gebiedstype Stedelijke villagebieden.

Landgoederenzone

Aan de oostzijde van het plangebied ligt een omvangrijk groengebied; de Landgoederenzone tussen Kralingse Bos en Honingerdijk. De Landgoederenzone bestaat nog min of meer uit oorspronkelijke buitenplaatsen met monumentale landhuizen, soms afgewisseld met andersoortige nieuwbouw. De villa’s en landhuizen staan merendeels vrij of in kleine ensembles in groene tuinen, die een relatie aangaan met het openbaar groen in de omgeving (park, vijver met groene rand en bomen, Kralingse Bos).

Aan de oost- en westranden wordt de begrenzing gevormd door achtertuinen, zodat hier weinig merkbaar is van het grote groene gebied. Daarentegen zijn de landgoederen wel zichtbaar vanaf de oude linten Kralingseweg, ’s-Gravenweg, Groene Wetering en Honingerdijk. De parkachtige aanleg met de waterpartijen, de beplanting en de vele volgroeide bomen is bijzonder waardevol. Van de monumentale landhuizen en bijgebouwen zijn slechts enkele panden bewaard gebleven. Later toegevoegde nieuwbouw heeft geen bijzondere architectonische waarde.

Charlotte de Bourbonlaan, Louise de Colignylaan en omgeving

Dit deelgebied, gelegen tussen de Kortekade en het landgoed Ypenhof, heeft een grote variatie aan bebouwing binnen een samenhangend stratenpatroon. Van west naar oost zijn diverse bouwstijlen te herkennen; de Charlotte de Bourbonlaan heeft aan weerszijden een- en meergezinswoningen in een typische jaren ’30 stijl: baksteen, een horizontale gevelindeling met langskappen en kleine verbijzonderingen op de hoeken.

Langs de Louise de Colignylaan staat een aantal portiek-etagewoningen en een aantal patiowoningen. De portiek-etagewoningen zijn kenmerkend voor de bouwstijl rond 1960: rechthoekige vormen, lichtgekleurde materialen en grote glasvlakken. In dit deelgebied komen twee gebiedstypen voor: Vroege planmatige uitbreidingen en Stempel- en strokenbouw.

Van Sommerenweg en omgeving

Aan de Van Somerenweg en omgeving zijn stedenbouwkundig plan en bebouwing in samenhang met elkaar ontworpen, in de stijl van de Delftse School. De stedenbouwkundige opzet is eenvoudig: rechte straten, deels begeleid door watergangen. De panden zijn vrijstaand of maken deel uit van blokjes van twee tot zes woningen. Ze worden omgeven door ruime groene tuinen, die tezamen met de watergangen en hun groene oevers het beeld bepalen. Opvallend zijn de karakteristieke bruggetjes die nodig zijn om de woningen te bereiken wanneer deze achter een watergang zijn gelegen. Belangrijk voor het beeld zijn baksteen als bouwmateriaal en sobere detaillering van witgeverfd hout, hoge pannen kappen, schoorstenen en ritmiek door erkers en horizontale lijsten. De sfeer van de buurt is voornaam maar informeel en zelfs een beetje landelijk, door het vele groen. De waardering voor deze buurt in het kader van het beschermde stadsgezicht heeft vooral te maken met het ensemble: de eenduidigheid in stedenbouwkundige opzet en bouwstijl.

Excelsior, Burgemeester Oudlaan

Dit gebied heeft geen bijzondere architectonische waarde, maar vormt een groene begrenzing van het beschermd stadsgezicht. Het is vooral een overgangszone tussen het oude Kralingen en de grootschalige bebouwing van de Erasmus Universiteit. De sportvoorzieningen, de speeltuin, het kinderdagverblijf en het clubhuis zijn bovendien voorzieningen die goed aansluiten bij het woongebied.

Het overwegend groene karakter van het gebied en de hoge architectuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteit, die aan de pre-stedelijke geschiedenis van Kralingen als zeventiende-eeuws buitenplaatsengebied refereert, waarvan de middeleeuwse verkavelingsstructuur goed herkenbaar is.
De herkenbare polderverkavelingsstructuur, met oost-west de dijken Oudedijk-’s-Gravenweg en Oostzeedijk-Honingerdijk en dwars hierop de secundaire noord-zuid lopende straten in het tussengelegen lagere gebied.
Het karakter van een in verschillende fasen, maar vooral in het laatste kwart van de negentiende eeuw ontstane buurt, met een beperkte hoeveelheid arbeiderswoningbouw en overwegend bebouwing in de vorm van villa’s en aaneengesloten herenhuizen, en verder veel groen en prominent gesitueerde waterpartijen.
De restanten van de oorspronkelijke waterstructuur in vorm van natuurlijke vijvers en vennen en de tochtsloten zoals de oost-west lopende Groene Wetering en de noord-zuid lopende sloten tussen de Groene Wetering en de Kralingseweg.
De omvangrijke groenstructuur van het gebied, gekenmerkt door een rijke combinatie van openbaar en particulier groen, omvattende het Park Rozenburg, het arboretum Trompenburg, de tuin van de voormalige buitenplaats Ypenhof en de vijveroevers van de grote en kleine vijver aan de Slotlaan, alsmede diverse laanbeplantingen; daarnaast de open groene ruimtes van particuliere tuinen, de grachtwal van de Groene Wetering en de visuele relatie met de Kralingse Plas en het Kralingse Bos.
Architectuurhistorisch en stedenbouwkundig zijn van belang:
- Park Honingen: Hoflaan, Vijverweg, Vijverlaan, Essenweg. Deze buurt vormt een waardevol architectonisch ensemble van kwalitatief hoogwaardige en gevarieerde bebouwing, waaronder een groot aantal villa’s in eclectische stijl, neo-renaissance en jugendstil-trant. De bebouwing wordt verbonden door een fraai en eenvormig straatprofiel van ondiepe voortuinen, met smeedijzeren hekwerken, bijzondere klinkerbestrating en negentiende-eeuwse straatlantaarns. Het geheel wordt versterkt door de overvloed aan groen; particuliere voor- en achtertuinen en de parkaanleg rond de grote en kleine vijver.
- De Avenue Concordia, de Voorschoterlaan en de Essenlaan, met grote herenhuizen van beneden-bovenwoningen in neo-renaissancestijl, met rijke stucdecoraties, of jugendstil-trant, en in de Voorschoterlaan een hofje in sobere neo-renaissancestijl; de variatie aan woonhuizen van gelijke hoogte in aaneengesloten gevelwanden, in samenhang met de zorgvuldige detaillering van het straatprofiel met een relatief brede verhoogde middenberm zorgen voor bijzondere waarde.
- Het villapark Rozenburg, met deels een openbaar park en deels villa- en herenhuisbebouwing in een gebogen stratenverloop
Het beeld van de volgende straten is van belang: De Prinses Julianalaan en Rozenburglaan (oostzijde); het statige karakter van beide lanen met fraai straatprofiel, aaneengesloten gevelwanden met herenhuizen, opgetrokken in baksteen met sobere art deco en expressionistische detaillering en bijzonder hoekbebouwing, alle met ondiepe voortuinen met smeedijzeren hekwerken). Rozenburglaan (westelijke zijde), Waldeck Pyrmontlaan, Oranjelaan, Merulaweg, Vredenhofweg; deze straten vormen driehoekige open kavels, waarbinnen dubbele villa’s staan met zorgvuldige art deco of expressionistische detaillering. De Groene Wetering; met villa’s in expressionistische en traditionele trant uit de jaren dertig, binnen de bestaande slotenverkaveling; kenmerkend is het brede profiel door de groene wallen aan weerszijden van de historische tochtsloot en de ondiepe voortuinen.

Criteria Beschermd Stadsgezicht Kralingen Midden

Binnen het gebiedstype Historische linten en kernen (Oudedijk, ’s-Gravenweg, als onderdeel van het beschermd stadsgezicht Kralingen Midden) gelden specifiek de volgende criteria:

Bouwinitiatieven dragen bij aan het afwisselende en kleinschalige karakter van de Oudedijk en de 's-Gravenweg.
Bouwwerken bouwen voort op het gevarieerde karakter van het gebied en zijn nauwkeurig afgestemd op straat- en groenprofielen.
Bouwinitiatieven dragen bij aan de samenhang binnen de architectonische eenheid, in dit geval individuele panden of kleine ensembles.

Binnen het gebiedstype Stedelijke villagebieden (Oudedijk, ’s-Gravenweg, als onderdeel van het beschermd stadsgezicht Kralingen Midden) geldt specifiek het volgende criterium:

Bouwinitiatieven laten bij vrijstaande bebouwing de tussenruimte onbebouwd en respecteren de kenmerkende groen- en waterstructuur.

Binnen het gebiedstype Groengebieden (Park Rozenburg, Van Sommerenweg en omgeving, Landgoederenzone, Excelsior, Burgemeester Oudlaan, als onderdeel van het beschermd stadsgezicht Kralingen Midden) gelden de volgende aanvullende criteria:

Bouwinitiatieven in het stedelijk groengebied worden afgestemd op de sfeer, ontsluiting en functie van het beschermd stadsgezicht, en verstoren geen belangrijke zichtlijnen.
Bouwinitiatieven versterken de omvangrijke groen- en waterstructuur van het gebied, dat wordt gekenmerkt door de veelzijdige samenhang van openbaar en particulier groen.
Bouwinitiatieven bij het Excelsiorcomplex verbeteren ‘het gezicht’ van dit type complex richting de stad; het complex keert zich niet af van de omgeving en verhoudt zich goed tot de waarden van de Landgoederenzone.

Bouwinitiatieven bouwen voort op de in het gebied aanwezige bouwstijl(en).

Binnen het gebiedstype Historische linten en kernen (Oudedijk, ’s-Gravenweg, als onderdeel van het beschermd stadsgezicht Kralingen Midden) geldt het volgende aanvullende criterium:

Nieuwbouw heeft een individueel karakter en draagt bij aan de hoge architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied.

Binnen het gebiedstype Organisch ontwikkelde uitbreidingen (Park Rozenburg, Kortekade, Voorschoterlaan, Avenue Concordia, Waterloostraat, Oostzeedijk, als onderdeel van het beschermd stadsgezicht Kralingen Midden) gelden de volgende aanvullende criteria:

Bouwwerken passen binnen het beeld van een meer kleinschalige dienststraat informeel) of een statige laan met herenhuisgevels (formeel) en krijgen daarbinnen geen dominante rol.
De gevelbeëindiging kan van de buurpanden afwijken, en draagt bij aan het totaalbeeld van een in hoogte steeds verspringende daklijn.
Bouwinitiatieven zijn afgestemd op de bestaande plasticiteit in het gevelbeeld: erkers, balkons, nissen en negge (in de dienststraten alleen negge en dakrand).
Bij verbouw van bestaande bebouwing blijft het onderste deel van de gevel (onder andere trasraam, hardsteen) herkenbaar als verbijzonderd (ongeschilderd) gevelelement.

Binnen het gebiedstype Stedelijke villagebieden (Oudedijk, ’s-Gravenweg, als onderdeel van het beschermd stadsgezicht Kralingen Midden) gelden de volgende aanvullende criteria:

Bouwinitiatieven passen binnen de architectonische eenheid: het individuele pand of een ensemble van twee of meer panden.
De vormgeving is afgestemd op en passend bij de omliggende bebouwing.
Nieuwbouw past binnen het totaalbeeld van een groene omgeving (openbaar en privé-groen) met (vrijstaande) woonhuizen en is daarin niet dominant.
Nieuwbouw heeft een individueel karakter of vormt een klein ensemble.
In de voor- en zijtuinen zijn erfafscheidingen vormgegeven als sierhekken passend bij de oorspronkelijke bouwstijl van het pand en het groene karakter van de omgeving.

Voor Park Rozenburg (als onderdeel van het gebiedstype Stedelijke villagebieden in dit beschermd stadsgezicht) gelden de volgende aanvullende criteria:

Nieuwbouw ter vervanging van een villa heeft een hoge, steile kap.
Het pand blijft (met aan- en uitbouwen) ondergeschikt aan het beeld van een straat met grote (vrijstaande) huizen, met forse kappen en groene tuinen.
Ingrepen aan de gevels voegen zich naar de sterke ritmiek van in- en uitspringende volumes.

Voor de Van Sommerenweg en omgeving (als onderdeel van het gebiedstype Stedelijke villagebieden in dit beschermd stadsgezicht) gelden de volgende aanvullende criteria:

Nieuwbouw heeft een pannenkap met dezelfde hellingshoek als in de bestaande situatie.
Nieuwbouw voegt zich in de ritmiek van de bestaande bebouwing, met horizontale en verticale in- en uitspringende delen, zoals erkers en daklijsten.

De vormgeving van ingangspartijen is afgestemd op de sfeer en het karakter van het beschermde stadsgezicht.

Materiaalgebruik, kleur en detaillering zijn afgestemd op die van de oorspronkelijke bebouwing en kwalitatief ten minste gelijkwaardig daaraan. Materiaalgebruik, kleur en detaillering maken gebruik van de kenmerken en uitstraling van de oorspronkelijke bebouwing, bouwen erop voort en versterken deze waar mogelijk.
Het materiaal van de dakbedekking is passend bij de kapvorm en de oorspronkelijke architectuur van het pand.

Binnen het gebiedstype Historische linten en kernen (Oudedijk, ’s-Gravenweg, als onderdeel van het beschermd stadsgezicht Kralingen Midden) gelden de volgende aanvullende criteria:

De detaillering is ambachtelijk en benadrukt het kleinschalige karakter van de bebouwing.
De toepassing van materialen is in overeenstemming met de uitstraling van het beschermd stadsgezicht (pleisterwerk, schoon metselwerk en dergelijke).

Als gevelmateriaal worden baksteen, wit pleisterwerk en (ondergeschikt daaraan) natuursteen en witgeschilderd hout toegepast om de samenhang in de gehele gevelwand te behouden.

Binnen het gebiedstype Stedelijke villagebieden (Oudedijk, ’s-Gravenweg, als onderdeel van het beschermd stadsgezicht Kralingen Midden) geldt het volgende aanvullende criterium:

Vensters zijn zodanig vormgegeven en gedetailleerd dat wordt voorkomen dat ze ‘gaten in de gevel’ worden.

Voor Park Rozenburg (als onderdeel van het gebiedstype Stedelijke villagebieden in dit beschermd stadsgezicht) geldt het volgende aanvullende criterium:

Daken worden afgedekt met gebakken pannen of leien.

Materiaalgebruik, kleur en detaillering zijn afgestemd op de sfeer van het groengebied of het aangrenzende gebiedstype; bij het Arboretum gaat het om een uitstraling die past bij het oorspronkelijke karakter daarvan.

Wanneer je vragen hebt dan kun je hier Pariatur elit do anim pariatur ea. Reprehenderit pariatur esse minim commodo et deserunt irure. Sit cupidatat ullamco voluptate aliqua aliquip elit eiusmod ad occaecat ex eu laborum est Lorem incididunt. Lorem aliqua aliquip commodo duis ea amet ut laboris ipsum cupidatat eiusmod nostrud adipisicing sunt. Sunt anim nostrud aliquip et enim labore. Anim consectetur amet excepteur qui duis. Sit velit irure irure dolore ipsum mollit non ex.

Op deze pagina

Doe de welstandscheck

Krijg snel en eenvoudig inzicht in welke welstandscriteria gelden voor jouw bouwinitiatief.

Ga naar de welstandscheck

Ontwikkelingsschets

Stedenbouwkundige en architectonische kenmerken

Criteria Beschermd Stadsgezicht Kralingen Midden

Omgeving, het gebouw en de stad

Bouwwerk, het ontwerp op zichzelf

Uitwerking, de architectonische vormgeving van het bouwwerk

Waar kan ik terecht voor vragen?

Op deze pagina

Doe de welstandscheck